부가가치세 간주임대료율 및 간주임대료 계산방법

부가가치세 간주임대료율 및 간주임대료 계산방법

안녕하세요 아키입니다. 

다가오는 1월은 부가가치세 확정 신고 기한입니다.

이때는 법인사업자, 개인사업자, 개인사업자는 일반과세자, 간이과세자 모두 부가가치세 신고를 하는 달 입니다.

개인사업자 중에서도 부동산 임대업이라면 꼭 빼먹지 말고 신고해야 하는 것이 

부가가치세 간주임대료인데요

오늘은 부가가치세 간주임대료율과 간주임대료 계산하는 방법을 이야기해 볼게요

부동산임대업의 경우 매출이 발생하는 것은 임대료(월세), 관리비수입, 간주임대료 등이 있습니다.

■ 간주임대료란?

월세를 놓게 되면 월세외에 받는 것이 있는데요. 임대보증금입니다. 

임대보증금은 500만원이 될수도 있고 1억이 될수도 있겠지요. 

예전엔 이렇게 목돈을 받게 되면 이자율이 높아서 전세를 놓고, 

목돈을 은행에 넣어두고 이자를 챙기는 분들이 많으셨을거에요.

하지만, 이건 정말 옛날 일이지요.   

보증금을 받는 목적은 월세가 밀렸을때 미리 받아둔 보증금에서 차감하려는 목적인데,

보증금을 은행에 넣어두어도 이자는 정말 얼마 되지 않고,

그마저도 상가 구입시의 대출금 갚는데 많이 사용하는거 같아요.

하지만 이런 보증금에 대한 이자도 나라에서는 수입으로 보고,

 그마저도 부가세를 가져가는 것이에요 ㅠ

간주임대료란 이렇게 계약시 받아둔 보증금에 대한 이자를 세법에서 정한율에 의해 

이자에대한 수입을 계산하는 것이에요.

■ 간주임대료는 사업자에겐 손해일까?

간주임대료는 부가가치세 신고시 과세표준에 포함하게 되어 있어요. 수입금액을 잡히는 것이지요.

실제로 이자로 이익을 보지 못했어도 종합소득세 신고시 수입금액이기 때문에 손해일거라고 생각하게 되지요.

하지만, 장부를 기장하게 되면 간주임대료는 매출액에 잡히지 않고, 

오히려 간주임대료에대한 부가세는 비용으로 인정받을수 있어요.

하지만 장부를 기장하지 않을경우에는 간주임대료를 포함해서 수입금액이 그대로 

매출액이 되고, 간주임대료에대한 부가세도 공제 받알수 없습니다.

■ 간주임대료에 대한 부가세 회계처리

세금과공과 XXX    / 현금(보통예금)  XXX

■ 간주임대료 계산방법

해당 과세기간의 보증금 X 대상기간일수 / 365 (윤년366) X 1.8%

예)   보증금 100,000,000

입주일 : 2018년 8월 1일 

부가가치세 신고일 : 2019년 1월 25일

100,000,000 X [153/365] X 1.8%  = 754,520

이렇게 나온 754,520의 이자는 아래 신고서에 기재하셔야 합니다.

금액 그대로 기타분에 기재하고 10%인 75,452 는 납부할 부가가치세에 포함.

임차인이 사업자등록을 낼때 임대차계약서가 세무서에 같이 들어가기 때문에

계약서와 상관없이 임대료 다운해서 신고하면 절대 안됩니다!!!!

이상 부가가치세 간주임대료율 및 간주임대료 계산방법을 마치겠습니다.